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蘇州工業園區人民法院發布物業糾紛典型案例

發布時間:2020/1/16 14:54:31   點擊次數:

來源:工業園區法院
小區如同一個大家庭

物管充當著管家角色

但現實中業主常??廝?/p>

物管公司不作為、服務差、收費高等

而物管也常常叫苦

業主不交物管費、不配合管理

……

遇到物業糾紛該怎么辦

今天下午

工業園區物業多元共治新聞發布會上

工業園區法院發布的六則典型案例

或許會給你一些啟發


案例一

物業管理行為不得妨害業主合法權益

【基本案情】

     謝某是湖西某花園小區業主,在2001年入住該小區時,其所住房屋架空層區域僅停放自行車,不停放汽車。物業A公司為該小區提供物業服務。2009年起,物業A公司在小區架空層增設車位,其中包含在謝某房屋所在的架空層處增設2個汽車位及一個出入口,同時由物業公司與其他業主簽訂一年期的車位使用協議。

      謝某認為該架空層北側為唯一車行通道,目前系行人與機動車共用,案涉兩車位位于架空層南部,其行車軌跡與業主樓道防盜門出入口(唯一)軌跡有交匯,存在嚴重的安全隱患,故起訴至法院要求物業A公司移除其設立在一樓架空層的車位。

      物業A公司認為原告謝某主體不適格,架空層增設停車位是解決小區停車難的無奈之舉,并經業委會同意實施,而謝某作為原告未經授權無權單獨提起訴訟。

【法院審理】

      法院經審理后認為,謝某作為業主,享有在小區內安全通行的權利,是其行使建筑物區分所有權的方式之一。架空層增設車位后該區域具有較大的安全風險隱患。原告作為物業相鄰人提起訴訟,合法有據,訴訟主體適格。被告物業A公司所增設車位與業主出入路徑交匯,存在重大安全隱患,故應當排除妨害,移除車位。

【法官釋法】

      《中華人民共和國物權法》第三十五條規定,妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險,第九十二條規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。架空層屬于業主專有部分之外公共場所和設施,業主對此享有建筑物區分所有權,可以委托物業公司進行管理。物業A公司在此劃車位出租,雖然是為緩解“停車難”的無奈之舉,但增設車位使在該區域通行的業主增大了安全風險。原告作為增設車位而直接受影響的業主,可以以其個人名義直接起訴侵權人,要求排除妨害。


案例二

選聘物業決定涉全體業主利益業主無權單獨起訴


【基本案情】

      彭某系園區婁葑街道某瀾灣小區業主。2018年,某瀾灣業委會發布“某瀾灣小區物業續聘業主表決結果公示”,該公示顯示經全體業主簽字,總面積及總戶數雙過半的業主同意續簽物業B公司作為小區物業服務提供者,并據此表決結果,業主委員會與物業B公司商談并簽訂正式的物業管理服務合同。

      彭某以上述公示違法為由,以某瀾灣業委會為被告向法院提起訴訟,要求撤銷相關續聘物業B公司的決定。

某瀾灣業委會認為其通過全體業主投票,有面積及戶數雙過半業主同意續聘,相應程序及決定符合法律規定,請求駁回彭某的訴訟請求。

【法院審理】

     法院審理后認為物業公司選聘事項涉及全體業主的利益,彭某作為單個業主不具備單獨起訴的主體資格,遂駁回彭某的起訴。

【法官釋法】

       根據《物業管理條例》第十二條規定,業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。為維護全體業主的利益,業主委員會具有訴訟主體資格;因業主的專屬權益而發生的物業服務合同糾紛,應當由該業主起訴、應訴或者作為第三人參加訴訟。本案中,彭某訴請的物業公司選聘事項涉及全體業主的利益,其作為單個業主不具備單獨起訴的主體資格,故駁回了起訴。若業主認為相應決定程序違法,可依法向相關行政主管部門反映。


案例三

業委會有權主張開發商補建規劃配建的車位


【基本案情】

      湖東某小區根據建設規劃,應配置車位1818個(包括3號車庫機械車位565個)。2008年12月,小區建設完成,但3號車庫機械車位565個并未建設交付??⑸壇鼉摺案菀抵魅胱⌒枰俳ㄉ杌黨滴弧鋇某信島?,通過了相關竣工驗收,陸續交房。隨著該小區入住率不斷提升,開發商至今未進行車位的補建工作,停車問題凸顯。

      故該小區業委會起訴至法院,要求開發商在三個月內按規劃補足車位至1818個,如不能按期交付車位,則判令向原告支付800萬元代建費用(準確數額以司法鑒定為準)。

被告開發商辯稱,根據規劃和現場勘查,實際缺口數量是556個,原告主體資格因缺乏授權而不適格。

【法院審理】

      法院審理后認為,該小區以業主代表大會的形式對訴爭事項進行了表決,原告業委會作為業主大會的執行機構,在取得代表訴爭小區雙過半業主的同意后提起訴訟,程序正當,符合法律規定,原告主體資格適格。被告至今未配建相應車位,已經給訴爭小區全體業主造成損失;審理中查明,由于小區待建場所層高受限,實際無法建造機械車位,故應當承擔相應賠償責任,判決被告開發商支付業委會各項損失合計736萬元。

【法官釋法】

      業委會作為業主大會的執行機構,在取得代表訴爭小區雙過半業主的同意后提起訴訟,程序正當,符合法律規定,具有訴訟主體資格??⑸逃Π淳棵排嫉墓婊杓仆冀ㄉ柘嚶κ康吶涮壯滴?,車位系小區的重要配套設施,開發商未能配建完成相應數量車位,其行為已構成違約,理應承擔相應違約責任。在相關車位因客觀原因無法補建的情況下,法院以缺少配建車位給全體業主造成的損失為依據,最終判決開發商賠償全體業主736萬元,維護了全體業主利益,體現了對誠實守信價值的堅守。


案例四

小區消防設施的維護主體和責任主體


【基本案情】

      物業C公司與湖西某花園業委會于2016年2月簽訂物業管理委托合同,約定由物業C公司為某花園小區提供物業服務,合同期限自2016年2月20日起至2017年12月31日止。2017年9月30日,某花園業委會向物業C公司發函告知將不再續約。后因新確定物業無法在2018年1月初進駐小區,物業C公司應某花園業委會要求先留守三個月。后直至2018年4月1日撤場。因合同到期后留守三個月導致用物業C公司用工成本上升,并且因管理需要,該公司為小區墊付了消防??羆暗綬?。

      物業C公司起訴要求某花園業委會支付物業費補貼差額、支付短期留守增加的成本、返還墊付的消防???萬元。

被告某花園業委會辯稱,消防???萬元屬實,但某花園小區的消防系統其實處于癱瘓狀態,在物業費的組成中本身已包含消防設施的維護保養,原告本應支出的消防維護這塊費用也沒有實際支出,故消防??鈑τ稍娉械?。

【法院審理】

    法院經審理后認為,某花園小區在2014年度就曾因消防系統問題被消防???萬元。故本案中物業公司與業委會對于再次產生的消防??罹泄?,判決消防??鈑稍嫖鏌礐公司自擔5000元、被告某花園業委會承擔15000元。

【法官釋法】

       物業服務合同各方應根據合同的約定,主動積極作為,善意全面履行合同約定的義務及附隨義務。消防設施如涉及重大維修養護或更換事宜已超出物業服務企業日常維修養護的職責范圍,所需費用應由物業使用人即全體業主負擔。業主委員會在與新老物業公司交接時明知消防設施存在問題卻長期未予重視并進行維修養護,應對消防處罰承擔相應責任。物業服務企業在承接小區時消防雖存在問題,但消防問題涉及小區居民的生命、財產安全等重大事宜,其也應引起足夠的重視,積極尋找解決路徑,不應無所作為,其先后被處罰兩次,也應承擔一定的管理責任。法院根據雙方過錯程度對??罱辛朔值?,起到了促使各方積極主動履行義務的效果。


案例五

物業公司可依管理規約起訴業主違建行為


【基本案情】

      游某系購買了園區湖濱某別墅小區業主。物業D公司與游某及案外人開發商簽訂《前期物業管理服務協議》,該協議確定由物業D公司對該小區負責前期物業管理工作;游某應自覺遵守《某別墅臨時管理規約》。該管理規約規定,業主在裝修時應當保持小區的規劃建設原貌和樓宇外貌整體美觀,不得改變物業的外表外墻,不得私自在物業的外墻表面或陽臺部位涂抹、開洞或以任何方式改變其外觀。裝修過程中,游某向物業D公司出具《裝修管理承諾書》,再次明確了裝修會遵守相應法律、法規及業主臨時管理規約。后物業D公司發現游某在裝飾裝修過程中擅自將后院公共圍墻破壞并開設門洞安裝了出入后花園的大門。

      物業D公司遂起訴至法院,請求法院判令游某將相應圍墻恢復原狀。

游某認為物業D公司沒有業主的授權,無權以自己名義起訴,故要求駁回其請求。

【法院審理】

      法院經審理認為,根據相關法律及管理規約的規定,業主違反物業服務合同,或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承?;指叢?、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。物業D公司作為涉案房屋所在小區的物業管理企業,其有權以自己名義提起訴訟。被告游某違反了相應的管理規約及相關法律的規定,物業D公司要求恢復原狀之請求合法有據,應予支持。

【法官釋法】

       《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定,業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承?;指叢?、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。小區物業管理規約系業主共同制訂,在不違反法律強制性規定情況下,對于全體業主具有約束力。游某未經允許,擅自將后花園部分圍墻拆除后裝大門的行為,違反了小區管理規約及法律規定。物業D公司根據相應管理規約的約定以及法律的相關規定,可以以自己名義提起訴訟,無需經業主有效授權。園區部分別墅小區的違章搭建風漸起,這既影響小區的整體美觀,又容易造成安全隱患。在其他途徑解決效果不盡如人意的情況下,本案例為清理違章搭建,創造和諧小區提供了切實可行的實踐路徑,具有十分重要的意義。


案例六

業委會成員名譽權受法律?;?/strong>他人不得侵犯


【基本案情】

     鄔某系婁葑某小區業委會現任主任,吳某系該小區上屆業委會負責人。在某小區召開業主代表大會期間,鄔某當場宣讀了一份通報,內容為:“XX小區全體業主:本屆業委會經過對小區防水堵漏事項的復查和對小區近幾年財務賬目的審核,有足夠依據證明和證實:上屆業委會主要負責人吳某利用職務便利,違法違規,糟蹋、侵害全體業主的資產和集體利益。鑒于如此的腐敗行為和腐敗者,我們全體委員會全票通過作出決議將此情況向政府有關部門反映,請政府機關介入,追查和追究責任人的經濟責任和法律責任,還全體業主一個公道,并對今后的業委會起警示作用”。后鄔某將吳某任職某小區業委會期間涉嫌違法犯罪問題向公安機關報案,公安機關告知依據現有證據不具備立案條件。

       吳某遂以鄔某侵害其名譽權為由訴至法院。

鄔某認為其宣讀的通報系小區業委會的意見,不是其個人的意見,其也沒有虛構捏造事實,宣讀通報的場合是內部會議,并未向不特定的公眾擴散,故沒有侵犯吳某名譽權。

【法院審理】

      法院經審理后認為,通報的內容客觀上對吳某的人格造成了貶損,降低了吳某的社會評價,已構成對吳某名譽權的侵害,遂判決鄔某停止侵害吳某名譽權、為吳某恢復名譽、消除影響、賠禮道歉。

【法官釋法】

      依照《中華人民共和國民法通則》第一百零一條規定,公民享有名譽權,其人格尊嚴受法律?;?,禁止以侮辱、誹謗等方式損害公民名譽。鄔某在沒有相應證據的情況下,當眾宣讀會對他人產生負面評價的內容,構成對他人名譽權的侵犯,應承?;指疵?、消除影響、賠禮道歉的民事責任。在小區業委會主任、成員的選任過程中,各方當事人應客觀理性發表言論,在無證據的情況下發表對他人不利言論的,應承擔相應的責任。



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